神牛资讯政策发力成交回暖价格企稳上半年北上广深楼市展现新活力

　　北京楼市成交上涨 “好房子”促市场分化神牛资讯

　　证券时报记者张达

　　6月底的北京骄阳似火，仍抵不住看房人的热情。记者日前来到位于北京昌平区北七家镇某新房项目售楼处，虽然是工作日，仍有不少人前来看房。

　　“我们工作日一天能卖七八套，周六周日看房需要排号，因为一天来访量有100多组。”售楼处一位销售人员对记者说。

　　据上述销售人员介绍，该项目4月首次开盘，5月成为北京的网签销冠。项目为6—9层的低密洋房，均价在每平方米5.5万—6.1万元，总价从400多万元到1500多万元，得房率、户型格局等满足国家“好房子”政策标准，客群以海淀区、朝阳区置换改善为主。

　　不过，记者多方采访了解到，不同区域不同项目的关注度差别较大，如海淀区的新房项目热度较高，去化效果较好，但房山区有项目看房人数不多，为控制成本，售楼处周一至周五不开门，只能周六周日集中约看。

　　对于上半年北京新房整体成交情况，合硕机构首席分析师郭毅接受记者采访时表示，今年3月新房成交达到近5000套的高峰后，随着政策效应逐渐减弱，4月至6月逐渐趋向平稳，恢复到3000多套的水平，但较去年同期市场低谷期有明显拉升。从成交套均总价来看，今年上半年是780万元，比去年上半年和下半年都有明显上涨。

　　据郭毅统计，截至6月28日，北京上半年新建商品住宅成交套数为18085套，同比上涨20.7%。

　　不仅新房成交同比上涨，二手房上半年成交同样上涨明显。中原地产研究院的统计数据显示，截至6月28日，北京上半年合计二手房住宅网签86964套，其中6月网签13529套。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，上半年北京二手房住宅网签在8.8万套左右，同比上涨17.7%。

　　从今年北京楼市成交情况来看，无论是新房还是二手房，区域分化特征明显。郭毅告诉记者，从套均成交面积来看，今年上半年是127平方米，和去年差别不大。今年新房成交热度拉升的原因，更多是一些地段位置较好、品质更佳的高端项目热销，对市场形成了更强的拉动效应。今年北京新房成交排名前五的项目中，海淀区有4个，单价都在每平方米10万元以上。

　　张大伟也表示，新房成交分化更明显，“好房子”的供应预期影响了新房的价格，成交量集中在少数热点项目，部分郊区房源在春节后出现了明显的价格调整。目前全市新房去化周期为28.5个月，主要受远郊高库存板块拖累，但核心区库存紧张。如海淀区上半年供应超4000套，但仍供不应求。库存高企区域如房山、密云或通过降价等方式去化，价格承压。

　　“高得房率的‘好房子’对二手房的影响逐渐明显，部分区域二手房价格出现了明显调整。”张大伟进一步指出，二季度区域分化现象尤为突出，如海淀、西城等核心城区，尽管部分房源楼龄超过30年，但凭借学区属性神牛资讯，小户型备受刚需家庭青睐，成交活跃，价格也较为坚挺。与之形成鲜明对比的是，房山、通州等区域挂牌价下跌明显，对整体均价形成下拉之势。

　　北京东城区、丰台区等多家中介门店的工作人员对记者表示，现在整体二手房市场仍是“以价换量”。

　　展望后市，张大伟表示，随着“小阳春”的过去，市场期待更多政策出台来稳定预期。若后续如信贷放松、购房补贴等刺激政策出台，可能会激发购房需求，带动二手房价格和成交量回升，使市场逐渐恢复活力。

　　郭毅也表示，随着新房成交趋稳，新的政策工具也在筹备中，将为市场持续向好释放政策信号。下半年北京楼市企稳后可能会出现阶段性成交小高峰，整体市场成交呈现稳中有进的状态。

　　刚需托底豪宅惊艳上海楼市运行稳健

　　证券时报记者陈雨康

　　2025年上半年，上海楼市稳健运行，呈现出新房强势复苏、二手房承压企稳、区域分化加剧等特征，在成交量回升的同时，成交价格止跌回稳。上海市房管局数据显示，今年前5个月，上海一、二手住房合计成交1094万平方米，同比增加30%。

　　新房方面，上半年上海呈现出“量价齐升”的态势。上海市房管局数据显示，1月至5月上海一手住房成交266万平方米，同比增加9%。从价格上看，国家统计局数据显示，5月份，上海新房价格同比上涨5.9%。

　　中指研究院上海数据总经理张文静对证券时报记者表示，受益于优质项目的持续入市，上半年上海新房成交均价同比上涨。各项目认购情况呈明显分化特征，认购率高的项目拥有所处板块市场热度高、区位条件优越、产品力较强等共性。

　　上半年上海新房市场中，豪宅项目“开盘即告罄”的现象频频出现。例如，5月21日，上海壹号院三批次64套房源，套均总价约6200万元，线下开盘当日全部售罄。仅5月份，就有绿城·潮鸣东方、康定壹拾玖、保利·海玥外滩序等多个豪宅项目实现“日光”。

　　上海中原地产资深分析师卢文曦表示，上海楼市的优异表现主要在于改善型需求持续释放，优质房源成交活跃，带动价格上涨。

　　二手房方面，上海市房地产交易中心数据显示，5月二手房成交161万平方米，同比增加14%，为2022年以来同期最高值。记者发现，今年春节后，上海二手房工作日成交量总体保持在500套至800套区间内，周末则大多突破1000套。自去年10月份以来，上海二手房成交量连续8个月超过1.5万套的荣枯线，单月成交同比连续8个月保持正增长。

　　张文静告诉记者神牛资讯，上海一季度二手房成交量同比大幅上升，中心城区地铁房、学区房维持一定热度，对新房形成较为明显的替代效应。“金三银四”需求释放后，5月成交量进一步回落，对新房的替代效应有所减弱。

　　二手房价格也有所回升。Wind数据显示，截至6月16日当周，上海二手房出售挂牌价指数为191.35，较2025年第一周微涨1.4%。

　　从成交结构来看，城市资管服务云平台数据显示，5月上海330万元以下二手住宅成交份额为67%；70平方米至120平方米户型成交占比为45%。由此可见，中低总价的刚需型住宅仍是二手房市场的中坚力量。

　　上海浦东周康地区的资深中介唐经理对证券时报记者表示，今年端午假期日均带看量超20组，与“五一”假期基本持平。总体上看，“90后”小夫妻、刚需家庭仍是二手房的主力客群。

　　“总体上看，浦东外环外二手房市场仍是买方主导，但买卖双方已进入‘价格拉锯战’，客户压价幅度往往能达到5%至10%，一些房东因价格未达到预期撤牌。”唐经理说，目前刚需型二手房的流动性尚可，300万元左右的低总价房型仍是托底主力。

　　展望后市，卢文曦认为，上海楼市二季度成交量出现季节性回落。伴随量的小幅回调，价格会进入新一轮拉锯。上海房地产市场量、价维持较好，短期不太可能推出新的政策举措。上海楼市交易更多依靠自身节奏，在稳定的交易量背后，价格继续保持相对稳定走势。

　　广州楼市量增价稳刚需入场还需加力

　　证券时报记者吴家明

　　作为首个全面取消“限购限售限价”的一线城市，今年上半年广州楼市的表现如何？

　　近日，证券时报记者走访了广州天河、越秀、海珠等片区，发现多个中心城区的新房项目都取得不错的销售成绩。以越秀地产在越秀区和海珠区的两个项目为例，越秀东山云起在近日开盘，推出68套房源，单价为每平方米8.7万元至11.3万元，去化率100%；位于海珠区的越秀桂悦东晓，则稳居今年前5个月海珠区改善型新房成交榜首。

　　记者发现，开发商今年“卷”起了“面积”，89平方米的建筑面积可以做到四房两卫的户型，遵循“新户型规范”的高得房率房源特别受到购房者的关注。有销售人员告诉记者，这些高得房率项目的交房时间至少还有两年。而一些刚性需求购房者会选择二手房或者外围片区的新房。广州中心城区之外的片区新房供应量很大，价格也相对较低。

　　“取消限购后，广州楼市成交量回升，量增价稳是最大的特征。”广州东山口片区的一家大型中介机构门店店长告诉记者，“价格回升会是一个缓慢的过程，但成交量回升是一个好的开始，一些外地客户对广州楼市产生了兴趣。”

　　据广州市房地产中介协会发布的数据，截至6月25日，6月广州市二手住宅网签套数和面积环比分别增长7.18%和8.03%，达到9891套、99.64万平方米。今年1月至6月，广州市二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别增长12.98%和13.31%。

　　其中，刚需置业者成为广州楼市的“基石”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，不管是新房还是二手房市场，广州楼市的成交量同比均实现增长。“究其原因，从成交的结构来看，广州、深圳与北京、上海相比，最大的区别就是刚需占比比较高，两座城市的住房自有率仍比较低，年轻群体是购房主力，需求比较稳定。另外，广州已放开了限购，此前房价下跌明显，特别是中心区外的片区跌幅较大，让年轻购房者达到‘上车门槛’，再加上首付比例和贷款利率下调，提高了购房者的支付能力，所以300万元以下的房源成为成交主体，这是广州楼市的一个特色。此外，不管是广州还是深圳，人口持续净流入，基于教育的购房需求也形成了一定的支撑，这是楼市成交的‘基石’与‘活力’所在。”

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“广州是首个全面取消‘三限’的一线城市，在释放购房需求的同时，也有助于促进供求关系再平衡。”

　　对于下半年的楼市政策，李宇嘉认为，增量政策落地仍有难度。对于广州市场，下一步还是要着力推进新房和二手房的循环，推动更多的刚性需求进场，二手房以旧换新、带押过户、公积金政策等还有施展空间。

　　深圳楼市表现不俗成交活跃度有望提升

　　证券时报记者吴家明

　　“在楼市政策相对稳定的状态下，今年上半年深圳楼市表现不俗，特别是成交量同比实现增长，而且接近三分之二的购房者是首次置业。年轻购房者依旧认可深圳市场，这是深圳楼市活力的展现，也是楼市发展的动力。”深圳贝壳研究院院长肖小平对记者表示。

　　深圳贝壳研究院公布的数据显示，截至6月25日，今年深圳新房和二手房成交约6.4万套，同比增长49.6%，其中住宅成交接近5万套，同比增长38.3%。

　　近日，证券时报记者走访了深圳南山、龙华、罗湖等片区，多位新房项目的营销负责人表示，今年上半年深圳新房市场整体表现不错，但供需两端的交易情绪开始有所变化，一些高得房率的新规房源得到市场认可，出现“日光盘”。户型和地段一般的新房去化明显滞后，推动项目加大促销力度。开发商申请预售的数量有所减少，在观察市场的同时，集中精力去化在售项目。对于限购放松的片区，有新房营销经理表示，自己接待了一些来自杭州、重庆等地的外地投资客。

　　越来越多主打“好房子”的高得房率项目成为楼市热点，吸引了不少购房者。有业内人士认为，购房选择多样化，二手房交易或面临挑战，刚需谨慎出手，新房和二手房供应端形成了直接的竞争关系。

　　对于二手房市场，多位资深房产中介经理对记者表示，目前深圳市场还是延续“以价换量”的态势，在部分区域放松限购、公积金政策放宽以及降息等因素推动下，房价出现止跌企稳的势头。购房者、业主与房产中介从业人员的楼市体感有所不同，特别是房产中介从业人员在今年上半年感受到较大的压力，或与楼市政策放松，房产中介人员“回流”，导致行业竞争压力加大有关。

　　记者在采访中发现，在限购、公积金政策调整的刺激下，刚需入市的热情有所回升。据深圳贝壳研究院监测，今年上半年，二手房成交结构中，低单价、低总价房源占据市场主流地位，其中单价4万元以下的房源成交占比达40.8%，同比扩大9个百分点；总价300万元以下房源成交占比41.5%，同比扩大6.1个百分点。此外，购房者对“好房子”等仍充满期待，希望更多的政策“组合拳”在下半年出台，助力楼市延续热度。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新兴产业的发展成就了一批高收入人群，深圳楼市的刚性需求和改善需求同样旺盛。在一线城市中，未来深圳楼市成交量的回升幅度可能会更大。

　　在肖小平看来，今年上半年深圳二手房市场的意向挂牌量有所减少，在一定程度上说明多数业主对深圳楼市仍有信心。深圳贝壳研究院预计，下半年深圳楼市政策将保持宽松，叠加“金九银十”传统销售旺季及年底冲刺节点的双重驱动，市场成交活跃度有望较上半年提升。

　　中指研究院政策研究总监陈文静表示神牛资讯，北上深楼市的限制性政策仍有优化空间，优化公积金贷款、推进住房“以旧换新”、加大购房补贴力度等措施仍存在预期。此外，为稳定中长期市场，城市更新相关政策也有望加快落实。

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